עליי: הדרך שלי לעצמאות כלכלית ומה למדתי בדרך

כדי שהמטרה לא תישאר סיסמה, התחלתי לחשב. בדקתי כמה כסף יש לי היום, כמה אני מרוויח וכמה אני מוציא. לאחר מכן חישבתי מה הסכום שאני צריך כדי להגיע לעצמאות כלכלית. עם הנתונים האלה אפשר לענות על שאלה אחת: אם אני רוצה להגיע לסכום הזה תוך 8 עד 10 שנים, איזו תשואה שנתית ממוצעת אני צריך להשיג על הכסף שלי?

החישובים הראו שאצטרך תשואה שנתית של לפחות 20%. לתשואות כאלה אי אפשר להגיע בהשקעות סטנדרטיות, למשל השקעה במדד S&P 500, לכן הבנתי שאני צריך לחפש אפיק השקעה אחר. לא כל אפיק עם פוטנציאל גבוה, אלא כזה שהסיכון בו מאפשר לי להתקדם בתוכנית בלי להמר על הכסף שלי. כך הגעתי לקרקעות.

החישוב עזר לי להבין אילו השקעות בכלל רלוונטיות למטרה שלי. אם אתם רוצים לעשות תרגיל דומה, המדריך לעצמאות כלכלית עוזר להפוך את המטרה לצעדים פרקטיים, ולמצוא אילו אפיקי השקעה רלוונטיים למטרה.

כמו כמעט כל מי ששוקל השקעה בקרקע, הגעתי עם הרבה חששות. לא ידעתי כלום על התחום, ולא היה לי ברור מה בכלל הסיכונים. כולם שמעו על הבחור ההוא שקנה קרקע ונתקע איתה 20 שנה בלי שקרה איתה כלום. איך אני יודע שזה לא יקרה לי? לא הייתה לי תשובה, אז החלטתי ללמוד את התחום לפני שאני מחליט משהו. את התשובה לא מצאתי במקום אחד, אלא ברשימת בדיקות שבניתי תוך כדי הלמידה.

לקחתי קורסים כדי ללמוד קצת על שמאות ועל דיני תכנון ובניה, קראתי, התייעצתי עם מומחים כמו עורכי דין ושמאים, למדתי להבין דוחות ולנתח פוטנציאל של קרקע בעצמי. למדתי איך עובדת יזמות בקרקעות, מה מפת האינטרסים של כל צד בעסקה, ובסוף התחלתי להיפגש עם אנשי מכירות של חברות שיווק של קרקעות כדי לשמוע מה הם מציעים ואיך הם מציגים את העסקאות. עבודה שלקחה לא מעט חודשים אבל הייתה מאוד משתלמת. התוצאה שלה? חברות לא יכולות למכור לי סיפור, אני יודע לבחון עסקאות בעצמי. מתוך כל מה שלמדתי ריכזתי את הסיכונים בהשקעה בקרקעות.

עם הזמן התחלתי להבין שני דברים. הראשון הוא שבתחום הקרקעות יש פוטנציאל גדול מאוד. השני הוא הבעיה: הרבה חברות בתחום מנצלות את המשקיעים שלהן. אבל יש גם חברות שלא, ומי שמצליח להגיע אליהן ולהשקיע דרכן יכול ליהנות מההצלחה שלהן. מהרגע שהבנתי את זה, ידעתי שזה התחום שאני רוצה להשקיע בו, אבל קודם אצטרך למצוא את החברה הנכונה.

התחלתי להיפגש עם אנשי שיווק של קרקעות ממגוון חברות, וגיליתי שלא מעט חברות מוכרות חלומות, מספרות דברים לא נכונים, או דברים שהם שיווקיים בלבד. החברות האלה מצליחות להפיל הרבה משקיעים ויוצרות שם מאוד רע לתחום. עם הידע שצברתי ידעתי לבדוק אותן ולהתחמק מהן.

אחד הדברים שהיו לי הכי חשובים הוא שהחברה שדרכה אני משקיע, תשקיע בעצמה באותה הקרקע. ובאמת, כך היה. כשהחברה שמה את הכסף שלה באותה הקרקע שהיא מציעה למשקיעים, יש לה רצון ברור לגרום לפרויקט להצליח. כך ידעתי שאין כאן ניגוד אינטרסים ביני לבין החברה.

הבדיקה הזו הייתה רק אחת מתוך רשימה ארוכה של בדיקות שהגעתי איתה כדי לבחון את החברה ואת הקרקעות שהיא משווקת. חלק מהשאלות שבדקתי נשמעות טכניות למי שלא מכיר את התחום, למשל:

• האם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)?
• האם החברה משווקת חלקי יחידות, ועלולה להיכנס בגלל זה לבעיה בעתיד?
• האם החברה מחתימה את המשקיעים על הסכם עודפים?
• האם מדובר בקבוצת רוכשים או בקבוצת רכישה?

בשלב הזה היתרון שלי היה הידע שצברתי, ואיתו הגיע גם הביטחון לקבל החלטה. את המשמעות של כל אחת מהשאלות האלה אני מסביר לעומק במאמר על הסיכונים בהשקעה בקרקעות, ואת תהליך הבדיקה עצמו במדריך איך אני ניגש לבדיקה לפני רכישת קרקע.

בסופו של דבר הצלחתי להגיע לחברה מקצועית ואמינה שיודעת מה היא עושה, קיימת 17 שנים בתחום וסיימה המון פרוייקטים. עם החברה הזו עשיתי מספר עסקאות.

עם הזמן קניתי קרקע ועוד קרקע, ועד היום השקעתי בארבעה פרויקטים של קרקעות. ארבע הקרקעות התקדמו עם השנים ונמצאות בשלבים שונים. קרקע אחת כבר זמינה לבניה ואני מתכנן למכור אותה בקרוב. את הכסף שאשיג ממנה אשקיע בקרקעות אחרות, וכך אגלגל את הכסף ואגדיל את ההון.

מבחינתי, הדרך לעצמאות כלכלית כבר סלולה: התוכנית מוגדרת, ההשקעות נעשו, ועכשיו נשאר בעיקר לחכות. לפי התוכנית הזו, תוך 8-10 שנים אני צפוי להגיע לכמעט 10 מיליון ש"ח שאיתם אוכל לקנות נכסים שיניבו לי הכנסה שוטפת.

תוך כדי התהליך, הרבה אנשים סביבי התחילו להסתקרן. הם שאלו שאלות ורצו להבין מה בדיוק אני עושה. הסברתי להם איך עובדת השקעה בקרקעות ומה הסיכונים שבה, וחלק מהם החליטו להצטרף ולהשקיע בעצמם: ההורים שלי, בני דודים וחברים.

זה היה החלק שהכי אהבתי בתהליך. לעזור לאנשים שקרובים אליי להתקדם למטרות שלהם נתן לי סיפוק גדול, ולאט לאט התחלתי ללמד עוד אנשים את התחום ולהראות להם את אפיק ההשקעה הזה.

ככה הגעתי לליווי. אני מסביר על התחום, ויחד עם האדם שמולי בודק אם השקעה בקרקע מתאימה לו. זו לא השקעה שמתאימה לכולם: היא לטווח ארוך, יש בה סיכונים שצריך להבין, והכסף לא תמיד זמין למשיכה מתי שרוצים. אבל למי שכן מתאים, ושבוחר בזהירות את הקרקע ודרך מי להשקיע, זו יכולה להיות השקעה משתלמת מאוד. אפשר לקרוא בפירוט מה כולל הליווי שלי ואיך הוא עובד.

חשוב לי שתדעו מראש איך אני מתוגמל. אתם לא משלמים לי ישירות: את הקרקע אתם קונים מהחברה שמשווקת אותה, והחברה משלמת לי עמלה. יחד עם זאת, אני לא מאמין בלדחוף אנשים להשקעה שלא נכונה להם, לא משנה מאיזו סיבה.

אם הדרך הזו מדברת אליכם ואתם רוצים להבין אם השקעה בקרקע מתאימה לכם, אפשר לקבוע שיחת היכרות. נדבר על המטרות שלכם, על פרק הזמן ועל הסיכונים, ונבדוק יחד אם הליווי שלי רלוונטי עבורכם.