סיכונים בהשקעה בקרקעות — מה יכול להשתבש ואיך בודקים

לתחום הקרקעות יש הרבה סיכונים, והשם הרע שלו הולך לפניו. אבל השם הרע הזה נוצר בגלל חברות לא מקצועיות, או חברות שמנצלות את המשקיעים שלהן. מעטות החברות שהן גם מקצועיות וגם אמינות. המטרה שלנו היא למצוא חברה כזו, שיודעת להתמודד בצורה טובה עם הרבה מהסיכונים. נדבר בהמשך על איך מזהים אותן.

לכן אני נוטה להפוך את השאלה: אם מצאתי חברה מקצועית ואמינה, האם כדאי לי להשקיע בקרקע? כן. השקעה בקרקע יכולה להיות משתלמת מאוד, אבל היא לא מתאימה לכולם.

אם אתם עדיין לא בטוחים למה בכלל להשקיע בקרקעות, הסברתי את זה במאמר למה בכל זאת משקיעים בקרקעות, ומאיפה מגיע הרווח.

מי שצריך לעבור ניתוח לא הולך ללמוד רפואה. הוא בודק את המנתח: כמה ניתוחים כאלה הוא עשה, מה אחוז ההצלחה שלו ומה יכול להשתבש. לא סביר להבין את הפרטים הטכניים. סביר לבדוק על מנתחים, לבחור מנתח טוב, ולשאול אותו את השאלות הנכונות.

בהשקעה בקרקע זה אותו דבר. הרבה מהסיכונים ברשימה טכניים: תכנון ובנייה, הסכמים, מיסוי. הם כאן כדי שתכירו אותם ותדעו שהם קיימים, לא כדי שתהפכו למומחים בהם. את הבדיקות הטכניות עושה החברה היזמית שמקדמת את הקרקע, ולכן ההחלטה החשובה ביותר שלכם היא איזו חברה לבחור.

אבל לבחור חברה לא אומר לסמוך עליה בעיניים עצומות. כמה דברים שכדאי לבדוק על החברה:

• ותק ופרויקטים שהסתיימו. התהליך בקרקעות מקצה לקצה יכול לקחת 10 שנים ויותר, כך שחברה צעירה מזה כנראה עוד לא סיימה אפילו פרויקט אחד. שאלו אילו פרויקטים החברה הביאה עד הסוף, ותראו מה היא יכולה להציג עליהם.
• פרויקטים שלא צלחו. שאלו אם היו כאלה, ומה קרה בהם.
• ביקורות. ביקורות בגוגל על החברה מלמדות הרבה.
• הכסף של החברה עצמה. האם היא משקיעה באותן קרקעות שהיא מוכרת לכם?

אם אתם רוצים להבין לעומק את המושגים שמאחורי הסיכונים, הסברתי אותם במדריך הפשרת קרקע, שלב אחר שלב. ואת מה שכדאי לבדוק לפני שסוגרים עסקה פירטתי במדריך מה כדאי לבדוק לפני שסוגרים עסקת קרקע.

ואם אתם מעדיפים ללמוד את התחום עם מישהו, זה בדיוק מה שאני עושה בליווי. אני מסביר איך עובדת השקעה בקרקע, עובר איתכם על הסיכונים ברשימה ואיך כל אחד מהם נפתר, ומציג לכם פרויקטים שעונים עליהם. מה כולל הליווי ואיך הוא עובד.

הנה כל 14 הסיכונים בקצרה, עם השאלה ששואלים על כל אחד. אפשר לקחת את הרשימה לכל פגישה עם חברה שמציעה לכם קרקע. קיים פירוט על כל סיכון בנפרד אחרי הטבלה.

1. שינוי הייעוד לא יאושר, או ייקח שנים

לכל קרקע יש ייעוד שקובע מה מותר לעשות בה. קרקע חקלאית ניתנת לשימושים חקלאיים, אבל אי אפשר לבנות עליה בתים. כל הרווח בעסקת קרקע נשען על שינוי הייעוד של הקרקע מקרקע בייעוד חקלאי לקרקע לייעוד מגורים (או תעסוקה ומסחר), ולכן זה הסיכון הבסיסי ביותר: שהשינוי לא יאושר, או יאושר רק בעוד שנים רבות.

על ייעודי הקרקע בישראל מחליטות שלוש ועדות: הארצית, המחוזית והמקומית. כדי שתהליך שינוי הייעוד יתחיל, הקרקע צריכה להיות מסומנת למגורים בשלושתן, או בשפה המקצועית: "צהובה בשלוש הוועדות". קרקע שצהובה רק בארצית ובמחוזית היא קרקע ספקולטיבית. אולי הוועדה המקומית תאשר אותה בשנים הקרובות, ואולי זה ייקח עשרות שנים. לצערי יש לא מעט חברות שמפרסמות קרקעות כאלה, אפילו משתמשות במונח "קרקע צהובה" אבל לא אומרות איפה היא צהובה. משקיעים שקונים קרקעות כאלה עלולים להיתקע עם קרקע לא מופשרת לאורך שנים. מכירים בחור שתקוע עם קרקע 20 שנה? זה בדיוק זה.

כשהקרקע צהובה בשלוש הוועדות יש לנו כבר וודאות. השאלה היא כבר לא אם היא תהפוך לקרקע למגורים, אלא מתי. לאחר שהקרקע צהובה יתחיל תהליך הוצאת תב"ע עליה, וסביר להניח שבפרק זמן של עד 10 שנים יאושר (תלוי פרויקט).

מה שואלים: האם הקרקע צהובה בשלוש הוועדות?

איך בודקים: מסתכלים על הייעוד בכל אחת מהן: בתמ"א 35 (התכנית הארצית), בתמ"מ (התכנית המחוזית), בתכנית הכוללנית של העיר ובתכניות המקומיות.

את הדרך כולה, מהשדה ועד קרקע זמינה לבנייה, הסברתי במדריך להבין את השלבים ואת המושגים שמאחורי כל סיכון.

2. חלקי יחידות, ועסקה שנשענת על הגדלת צפיפות

כשקונים קרקע להשקעה, לא קונים מגרש שלם אלא מטרים בתוך קרקע גדולה, יחד עם משקיעים אחרים. כמשקיעים אנחנו רוצים לקנות מספיק מטרים שיזכו אותנו בזכות לדירה אחת. כמות המטרים תלויה במונח שנקרא צפיפות (מספר יחידות הדיור שהתכנית מאפשרת בממוצע על כל דונם). אם הצפיפות היא 10, יש 10 דירות לדונם, כלומר צריך 100 מ"ר כדי לקבל זכות לדירה אחת.

יש חברות שמוכרות חלקי יחידות (בדוגמה שלנו, מתחת ל 100 מ״ר). הן מסבירות שזה בסדר, אבל בהרבה מקרים זה לא. כשהקרקע מושבחת הקבוצה לא יכולה להתקדם לבניה - לכל משקיע אין מספיק זכויות לדירה אחת. במקרה כזה הקבוצה תאולץ למכור את כל הזכויות לקבלן. לצערי קבלנים יודעים לזהות מצוקות כאלה, ובמשא ומתן מורידים את המחיר בצורה דרמטית. בדרך כלל הקבוצה מסרבת למכור לאורך שנים, עד שכולם נכנעים ולבסוף מוכרים בהפסד. ככלל אצבע - לא קונים בחברה שמוכרת חלקי יחידות.

לפעמים חלקי היחידות נמכרים עם הסבר: הצפיפות תעלה, וכולם יגיעו בסוף לדירה. נכון שעם השנים צפיפויות רבות מתעדכנות כלפי מעלה. אבל עסקה שנשענת על ההנחה הזאת מראש זאת עסקה שהיא הימור, לא קנייה בטוחה. אם ההגדלה לא מגיעה, אין מספיק זכויות לכל הקבוצה. עסקה טובה צריכה להשתלם גם אם הצפיפות לא תעלה בכלל. הגדלה היא בונוס.

מה שואלים: האם היזם מוכר לכל משקיע לפחות זכות ליחידת דיור אחת, לפי הצפיפות הנוכחית ובלי להניח שהיא תעלה?

3. קרקע של רמ"י, לא בבעלות פרטית

רוב הקרקע בישראל שייכת למדינה, ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). רק חלק קטן ממנה בבעלות פרטית. את הקרקע שלה המדינה לא מוכרת אלא חוכרת, כלומר משכירה אותה לתקופה ארוכה מאוד. ברוב המצבים ההבדל בין חכירה לבעלות הוא עניין טכני, אבל בהשקעה בקרקע הוא קריטי.

בחוזה החכירה יש סעיף שנקרא סעיף ההשבה. לפיו, אם הקרקע עוברת מייעוד חקלאי לייעוד אחר, למשל מגורים, המדינה יכולה להשיב אליה את הקרקע ולשלם פיצוי לפי השווי שלה כקרקע חקלאית, כלומר פיצוי מזערי. במילים אחרות, אפשר לחכות שנים לשינוי הייעוד, ובסוף לגלות שהקרקע נלקחה, ואיתה כל הרווח.

לכן השקעה בקרקע צריכה להיות רק בקרקע בבעלות פרטית. משפט שכדאי לזכור: כשהקרקע של המדינה, הרווח של המדינה. כשהקרקע פרטית, הרווח פרטי.

מה שואלים: האם הקרקע בבעלות פרטית, או בבעלות המדינה?

4. קונים הבטחה של החברה, לא קרקע בטאבו

יש הבדל גדול בין שני דברים שנשמעים דומים: הבטחה חוזית של החברה, לבין רישום של החלק שלכם בקרקע בטאבו על שמכם. ההבדל מתגלה אם החברה קורסת.

מי שקנה הבטחה חוזית חתום על חוזה מול החברה, אבל הקרקע לא רשומה על שמו. אם החברה קורסת, הוא עלול להפסיד את כל הכסף. מי שרשום בטאבו נשאר בעל הקרקע גם אם החברה קורסת. הקבוצה תצטרך למצוא יזם חדש שימשיך לקדם את התכנון, והפרויקט כנראה יתעכב. במקום סיכון לכסף, זה סיכון של זמן.

מה שואלים: מה בדיוק אני קונה? האם החלק שלי בקרקע נרשם בטאבו על שמי, או שאני מקבל הבטחה חוזית של החברה?

איך בודקים: אחרי הרכישה, השם שלכם צריך להופיע בנסח הטאבו של הקרקע.

5. אין הסכם שיתוף, או שהוא חלש: קרקע תקועה ופירוק שיתוף

קרקע להשקעה קונים יחד עם עוד הרבה משקיעים, במושע: לאף אחד אין חלק מסוים בשטח, וכולם שותפים בכל גרגיר ממנו. לכן הקבוצה צריכה לקבל החלטות יחד, למשל איזה קבלן לבחור.

בלי הסכם שיתוף אין שום מנגנון קבלת החלטות בין בעלי הקרקע. החלטות על מימוש הזכויות, כמו בחירת קבלן והתחלת בנייה, דורשות את ההסכמה של כולם. גם אם רק אחד מתוך אלף בעלים לא מסכים אי אפשר להתקדם, ובפרויקטים בלי הסכם שיתוף תמיד יהיה מישהו שלא מסכים, משמע - הקרקע נתקעת לשנים. בנוסף בלי הסכם שיתוף טוב, אם אחד השותפים מבקש פירוק שיתוף, תהיה מכירה כפויה של כל הקרקע, גם בהפסד.

הסכם שיתוף פותר את זה. הוא קובע מנגנון דמוקרטי, שבו ההחלטות מתקבלות ברוב קולות.

מה שואלים: האם יש לקבוצה הסכם שיתוף?

6. הסכם שיתוף קטן מדי

בפרויקט קרקע אחד יכולים להיות כמה הסכמי שיתוף. כל אחד מהם הוא קבוצה אחרת שרכשה דרך יזם אחר. הסכם שיתוף מאגד את כל מי שחתום עליו לגוף משפטי אחד. ככל שהגוף גדול יותר, יש לו יותר כוח מול העירייה. לקבוצה גדולה יש כלי חזק: היא יכולה להגיש התנגדויות לתכנון, אם לא קיבלה מספיק זכויות או אם מיקום הזכויות לא מתאים לה היא יכולה להתנגד לתוכנית ובכך לעכב אותה. העירייה רוצה לקדם את הפרויקט מהר, ויודעת שקבוצה גדולה יכולה לעכב אותו, ולכן היא מקשיבה לקבוצות הגדולות ומתחשבת בהן.

קבוצה עם הסכם שיתוף קטן יכולה למצוא את עצמה מקבלת מגרשים פחות טובים. לכן כמשקיעים נרצה להיות חלק מהסכם השיתוף הגדול ביותר במתחם.

מה שואלים: כמה גדול הסכם השיתוף שאני מצטרף אליו, ביחס להסכמים האחרים במתחם?

7. הסכם שיתוף מוטה

בהסכמי שיתוף יש מנגנון קבלת החלטות, בדרך כלל דרך הצבעה - כל אחד יכול להצביע לפי כמות הזכויות שיש לו. זאת אומרת שלמישהו בעל 3 זכויות יהיה יותר השפעה ממישהו עם זכות אחת.

קל לראות שיש כאן פרצה - אם היזם (או משקיע כלשהו) מחזיק ברוב הזכויות (מעל ל 50%), הדמוקרטיה בהסכם השיתוף נמצאת רק על הנייר, ובפועל הוא מחליט.

דוגמה: יזם שרוצה להרוויח כמה שיותר עשוי להעדיף קבלן זול. משקיעים שרוצים לגור בדירה רוצים בנייה איכותית. אם הכוח בידי היזם, מי שהשקיע כדי להגיע לדירה לוקח סיכון.

מה שואלים: האם ליזם יש את רוב הזכויות?

8. קבוצת רכישה במקום קבוצת רוכשים

שני שמות כמעט זהים, והבדל שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.

קבוצת רוכשים היא קבוצת אנשים שקונה יחד קרקע ופועלת כקבוצה עצמאית. ההחלטות מתקבלות על ידי חברי הקבוצה, ולא על ידי יזם שמנהל אותה. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, יזם מוביל את הפרויקט, מקבל את ההחלטות ומתחייב למוצר מוגמר. זאת אומרת בפועל קונים דירה. מכיוון שקונים דירה במסווה, בסוף הפרויקט המשקיעים יצטרכו לשלם מס רכישה על הדירה (8% משווי של דירה, מאות אלפי שקלים). אסון.

כדי שהקבוצה תיחשב קבוצת רוכשים, הסכם השיתוף צריך להבהיר שהקבוצה לא מתחייבת מראש לבנייה, ושההחלטות מתקבלות במשותף על ידי החברים. הוא לא צריך לקבוע שיזם אחד שולט בפרויקט, או מתחייב בשם הקבוצה להקים ולמסור דירות מוגמרות.

מה שואלים: האם הקבוצה היא קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה?

איך בודקים: בהסכם השיתוף. בודקים מי מקבל את ההחלטות, והאם יש בו התחייבות מראש לבנייה ולמסירת דירה מוגמרת.

9. הסכם עודפים

הגדלת צפיפות היא הגורם המשמעותי ביותר לרווחים בקרקעות, חברות יודעות את זה, וכאן מגיע החלק הבעייתי - חלק מהחברות מחתימות את הלקוחות שלהן על הסכם עודפים. ההסכם אומר שאם הזכויות בקרקע יגדלו, הזכויות העודפות הולכות לחברה ולא למשקיעים.

דוגמה מפרויקט אמיתי, להמחשה: בחדרה, במתחם 25, מי שקנה ב-2018 זכות לדירה אחת שילם כ-200,000 ש"ח. ב-2026 אושרה התכנית, והזכויות גדלו ב-54%. כלומר, מי שהחזיק זכות לדירה אחת מחזיק היום בקצת יותר מזכויות לדירה וחצי. בלי ההגדלה, שווי הזכויות היום הוא כ-950,000 ש"ח, ועם ההגדלה שווי הזכויות הוא כ-1,463,000 ש"ח. אילו היה שם הסכם עודפים, יותר מחצי מיליון ש"ח היה הולך לחברה.

הסכם עודפים לא תמיד כתוב בשמו. לפעמים הוא מנוסח בצורה מתוחכמת, כך שרק עורך דין שמבין בהסכמי שיתוף ידע לזהות אותו.

מה שואלים: האם הסכם השיתוף כולל הסכם עודפים, או סעיף אחר שמעביר לחברה זכויות שיתווספו בעתיד?

10. חלקה שלא בשלמותה

לפעמים משווקים מתחם גדול עם אלפי דירות מתוכננות. אבל זה שהחלקה שקניתם נמצאת בתוך המתחם, ואפילו בתוך גבולות התכנית ("הקו הכחול"), לא מבטיח שהיא תקבל זכויות. היא יכולה להיות מוחרגת מהשטח שמקבל זכויות, או כלולה חלקית. בשפה המקצועית - "החלקה לא נמצאת בשלמותה".

מה שואלים: האם כל החלקה בשלמותה?

איך בודקים: בודקים את המיקום המדויק של הגוש והחלקה מול גבולות התכנית.

11. היזם לא מחזיק קרקע בעצמו

חברה שמשקיעה בעצמה באותה קרקע שהיא מוכרת לכם נמצאת באותו צד כמוכם: גם היא רוצה שהפרויקט יצליח. אם היזם לא שותף בקרקע הוא מרוויח רק מהמכירה, והאינטרס שלו נגמר שם. וזה מעלה שאלה פשוטה: אם הוא לא מוכן לשים בפרויקט כסף, למה שאתם תשימו? האם הוא לא מאמין בפרויקט?

מה שואלים: האם היזם הוא אחד מבעלי הקרקע, ואם כן, כמה מהקרקע שלו?

איך בודקים: בנסח הטאבו של הקרקע.

12. נזילות: מה קורה אם צריך את הכסף לפני ההשבחה

קרקע היא השקעה פחות נזילה. מהרגע שקניתם, כדי למכור צריך למצוא קונה שייכנס לנעליים שלכם, בדיוק כמו בדירה. חיפוש קונה לבד יכול להתבצע ביד 2, פייסבוק וכדומה.

דרך נוספת, אם החברה היזמית שדרכה קניתם מאפשרת מכירה דרכה, ניתן להיעזר בה. במקרה כזה צריך להבין כמה דברים - האם משלמים לחברה כדי שתמכור? תוך כמה זמן מתבצעת המכירה בדרך כלל? והאם היו מקרים שלא נמצא קונה?

כשהתשובות טובות, הנזילות משתפרת מאוד. אבל נוצרת לנו תלות לא בריאה בחברה. לכן אף פעם לא נשקיע בקרקע כסף שאתם יודעים שתצטרכו בעתיד.

13. החיסכון בהיטל ההשבחה נשאר אצל החברה

כשתכנית מעלה את שווי הקרקע, משלמים לוועדה המקומית היטל השבחה על העלייה בשווי שנוצרה מהתכנית. גובה ההשבחה נקבע לפי הערכה של שמאי מטעם העיריה, והוא לא תמיד חד-משמעי. לכן ניתן לערר על היטל ההשבחה ולהפחית אותו משמעותית בעזרת שמאי ואנשי מקצוע שמתמחים בזה.

לא כל חברה עושה את התהליך הזה. יש חברות שפשוט משלמות את מה שנקבע, בלי לנסות להפחית. ויש חברות שכן מפחיתות, אבל לוקחות את החיסכון או חלק ממנו לעצמן.

מה שואלים: האם החברה פועלת להפחתת היטל ההשבחה? ואם כן, האם החיסכון עובר לבעלי הקרקע?

14. הפקעה של חלק מהקרקע

הפקעה היא מצב שבו לוקחים מבעל הקרקע חלק מהשטח שלו לצורך ציבורי, למשל כביש. כשמגיעים להשבחה, החלק המופקע לא יקבל זכויות ולא נרוויח עליו. לכן כשקונים חלקה צריך להבין האם יש עליה הפקעה.

חלקה עם הפקעה היא לא בהכרח אירוע שלילי, אלא אירוע שצריך לקחת אותו בחשבון, ולהבין האם ההפקעה מגולמת במחיר הקרקע (שכן היא צריכה להוריד ממנו).

מה שואלים: האם יש על הקרקע הודעות הפקעה או הפקעות קודמות? האם בתכניות הקיימות, או בתכניות שבדרך, מסומן עליה כביש, מסילה או שימוש ציבורי אחר?

יש חשש אחד שעולה הרבה, ולדעתי הוא לא באמת סיכון אלא מחשבה מוטעת.

מחירי הדירות יירדו, והרווח ייעלם

עסקת קרקע היא עסקה לטווח ארוך, ולכן יש מי שחושש: מה אם מחירי הדירות ירדו בזמן הזה ויפגעו בתשואה?

בעסקת קרקע הרווח מגיע בעיקר מההשבחה, כלומר מהמעבר מקרקע חקלאית לקרקע שמותר לבנות עליה. בפרויקטים טובים, ההשבחה לבדה יכולה להניב סביב 15% בשנה ויותר, עוד לפני הגדלת זכויות.

כשעושים עסקת קרקע צריך להסתכל על מחירי הדירות לטווח הארוך, ולא מה קרה בשנה שנתיים האחרונות. אם נבדוק את האינפלציה הממוצעת בישראל ב 10 שנים האחרונות, ונהיה פסימיים ונוריד קצת, נגיע לאינפלציה חיובית של 3%. גם אם נרצה להיות מאוד שליליים ונייצר תרחיש שבו האינפלציה הממוצעת תהיה מינוס 3% (בממוצע ל 10 שנים), אנחנו עדיין לא בסדרי הגודל של התשואה שנרוויח מההשבחה (15% בשנה).

לכן סיכון אינפלציה שלילית על מחירי הדירות הוא זניח, ומאוד סביר שהאינפלציה תהיה חיובית ותוסיף לתשואה ולא תוריד לה.

קרקע נתקעת בדרך כלל מאחת משלוש סיבות:

• היא מסומנת למגורים רק בחלק מוועדות התכנון, ועד שכולן יאשרו אותה עלולות לעבור עוד שנים רבות (סיכון 1).
• אין לבעלי הקרקע הסכם שיתוף, והם לא מצליחים לקבל החלטות (סיכון 5).
• היזם מכר חלקי יחידות, ולקבוצה אין מספיק זכויות כדי לבנות (סיכון 2).

כשהקרקע נתקעת לאורך שנים, המשקיעים יעדיפו למכור אותה, גם במחיר של הפסד. לכן מאוד חשוב להבין את הסיכונים לפני שנכנסים לעסקה.

אם אתם רוצים ללמוד את התחום, לשמוע על פרוייקטים או אם אפילו יש לכם עסקה שאתם מעוניינים לבחון מול רשימת הסיכונים, אני מציע ליווי בחינם. הפגישה בזום או פנים אל פנים, ונמשכת כמה שצריך כדי שהכול יהיה ברור. על מה שקורה בפגישה ואחריה אפשר לקרוא בעמוד מה כולל הליווי בהשקעה בקרקעות.