איך בודקים קרקע לפני קניה: רשימת בדיקות לחברה ולעסקה

קיבלתם הצעה להשקיע בקרקע? לפני שאתם פותחים מסמך אחד, בדקו מי מוכר לכם אותה.

המדריך הזה עוסק בבדיקה שעושים לפני רכישת קרקע להשקעה. התשובה הקצרה: מתחילים מהחברה. האם זו חברת קרקעות אמינה ומקצועית? אם כן, אתם כבר בנקודה טובה מאוד, ומשם ממשיכים לבדוק את ההצעה עצמה, ובסוף את עצמכם: האם הכסף הזה יכול לחכות כמה שנים. בסוף העמוד יש רשימת בדיקות מלאה להדפסה שאפשר לקחת לכל פגישה עם חברה.

קוראים לי אודי מיכאלי, ואני מלווה משקיעים בקרקעות. בפגישות אני מלמד על התחום, מסביר על הבדיקות הנחוצות והסיכונים ומציג פרויקטים שעונים על כולם. ריכזתי אותם כאן כדי שתוכלו להתחיל גם לבד. אבל אם תרצו לעבור עליהן יחד, גם אל מול הצעה שקיבלתם אפשר לקבוע פגישה.

למה מתחילים מהחברה ולא מהקרקע

דוגמה היפותטית: שתי חברות מציעות חלקות באותו מתחם. הראשונה מוכרת לכל משקיע לפחות יחידת דיור שלמה, רושמת את החלק שלו בטאבו על שמו, מצרפת אותו להסכם השיתוף הגדול במתחם, ומחזיקה שם קרקע בעצמה. השנייה מוכרת חלקי יחידות ומצרפת אותו להסכם שיתוף שהיא שולטת בו. זו אותה קרקע, אבל אלה שתי השקעות שונות לגמרי.

לכן השאלה היא לא רק אם הקרקע טובה, אלא האם החברה שבחרה אותה מקצועית ואמינה. החברה הזו היא גם זו שמקדמת את התכנון, ובה אתם תלויים מהרגע שקניתם.

ברשימה המלאה של הסיכונים בהשקעה בקרקעות ריכזתי בצורה מפורטת את הסיכונים קצה לקצה. כמעט כל הסיכונים תלויים בחברה.

חברה טובה תדע לבחור קרקעות שהסיכונים האלה לא קיימים בהן, או תדע להתמודד איתם בצורה טובה ותסביר לכם על כל אחד מהם.

לכן לפני שבכלל מסתכלים על הקרקע, מאוד חשוב להבין דרך מי אתם קונים.

איך בודקים חברת קרקעות

זה החלק החשוב ביותר בבדיקה. תהליך בקרקעות יכול לקחת מקצה לקצה 10 שנים ויותר, ולכן הוותק של החברה והפרויקטים שהיא סיימה אומרים עליה הרבה. כמובן שלא חוסכים גם בדיקת ביקורות בגוגל.

מה בודקים	מה שואלים	מה כדאי לשמוע או לראות
ותק	כמה שנים אתם פועלים בתחום?	10 שנים ויותר. חברה צעירה יותר כנראה עוד לא הביאה פרויקט עד הסוף, כלומר היא עדיין לומדת ועושה טעויות.
פרויקטים שהסתיימו	אילו פרויקטים הבאתם עד הסוף?	פרויקטים שאפשר לזהות: שם של מתחם, שכונה, בניין שכבר עומד.
פרויקטים שלא הלכו לפי התוכנית	היו פרויקטים שהתעכבו הרבה יותר מהצפוי? פרויקטים שהפסידו כסף, או כמעט לא הרוויחו?	אם היו כאלה, שאלו מה קרה בהם ומה זה עשה לכסף של המשקיעים.
זהות אינטרסים	אתם מחזיקים קרקע בפרויקט הזה? כמה?	לפחות 10% מהקרקע, ולא יותר מ-20%. את התשובה תוכלו לראות בנסח הטאבו.

למה דווקא הטווח הזה? חברה שמשקיעה בעצמה באותה קרקע שהיא מציעה לכם רוצה בדיוק מה שאתם רוצים: שהפרויקט יצליח. אבל חברה שמחזיקה חלק גדול מדי מהקרקע מקבלת יותר מדי כוח בהסכם השיתוף, ולכן הטווח שאני מחפש הוא 10% עד 20%.

מה לשאול חברת קרקעות על העסקה שהיא מציעה

אחרי שבדקתם את החברה, שואלים על העסקה עצמה. לצד כל שאלה יש מספר המפנה לסיכון ברשימה המלאה, שם מוסבר למה השאלה חשובה.

#	מה שואלים	תשובה טובה
1	האם הקרקע צהובה בשלוש הוועדות: הארצית, המחוזית והמקומית?	כן. בקשו מהחברה להראות לכם את זה בתכניות.
2	האם כל משקיע מקבל לפחות יחידת דיור שלמה, לפי הצפיפות שבתכנית היום?	כן, בלי להניח שהצפיפות תעלה.
3	של מי הקרקע?	בבעלות פרטית, לא של המדינה (רמ"י).
4	מה אני קונה: קרקע שנרשמת בטאבו על שמי, או התחייבות של החברה בחוזה?	רישום בטאבו על שמכם.
5	יש הסכם שיתוף?	כן, ואתם מקבלים אותו לקריאה.
6	זה הסכם השיתוף הגדול במתחם?	כן.
7	יש לחברה או לגורם אחד רוב בהסכם?	לא.
8	ההסכם מגדיר קבוצת רוכשים או קבוצת רכישה?	קבוצת רוכשים: הקבוצה לא מתחייבת מראש לבנייה, וההחלטות מתקבלות על ידי החברים.
9	אם הצפיפות תגדל, למי ילכו הזכויות הנוספות?	לבעלי הקרקע. אם הן הולכות לחברה יש הסכם עודפים.
10	כל החלקה נמצאת בתוך התכנית ומשתתפת בחלוקה?	כן, כולה.
12	מה קורה אם ארצה למכור לפני ההשבחה? משלמים לחברה על המכירה? כמה זמן זה לוקח בדרך כלל? היו מקרים שלא נמצא קונה?	תשובה ברורה לכל אחת מהשאלות.
13	החברה פועלת להפחית את היטל ההשבחה? ולמי הולך החיסכון?	כן, והחיסכון עובר לבעלי הקרקע.
14	יש על הקרקע הודעות הפקעה?	אם כן, מחיר הקניה של הקרקע צריך להיות בהתאם.

הרשימה אומרת מה לשאול, אבל את התשובות צריך גם לדעת לקרוא. חלק מהן טכניות, וקל לשמוע תשובה שנשמעת טוב בלי לזהות מה חסר בה. אם קיבלתם הצעה, אפשר להביא אותה לפגישה ונעבור על התשובות של החברה יחד, אחת אחרי השנייה. איך זה עובד.

נורות אדומות בפגישה עם חברת קרקעות

לא מוסרת גוש וחלקה. גוש וחלקה הם הזיהוי של הקרקע. בלעדיהם אין לכם דרך לבדוק בעצמכם מה אתם קונים.
לא מוסרת את כל המסמכים, או מציבה תנאים מתי תקבלו אותם. גוש וחלקה, הסכם השיתוף והשומה צריכים להגיע אליכם בלי תנאים.
לא נותנת שומה לפי תקן 22. זו הערכת שווי של שמאי, והיא מראה בין השאר את המצב התכנוני של הקרקע. בלעדיה נשארתם רק עם מה שנאמר לכם בפגישה.
לוחצת לחתום. עסקת קרקע היא החלטה לכמה שנים, וחברה טובה תיתן לכם זמן לקרוא את המסמכים ולהתייעץ. אם חברה לוחצת עליכם לחתום, זה יכול להעלות חשד.

אחרי החברה: מה בודקים במסמכים של ההצעה

החברה עברה את הבדיקה, והתשובות שלה על העסקה טובות. עכשיו בודקים שמה שנאמר בפגישה כתוב גם במסמכים.

הסכם השיתוף

בהסכם השיתוף נמצאות התשובות לכמה מהשאלות החשובות ביותר: האם יש הסכם, מי שולט בהחלטות, האם זו קבוצת רוכשים, ולמי ילכו זכויות נוספות אם הצפיפות תגדל.

השומה לפי תקן 22

שומה לפי תקן 22 היא הערכת שווי של שמאי, ומופיע בה גם המצב התכנוני של הקרקע, כולל אם היא צהובה בשלוש הוועדות. כך אתם לא צריכים להסתמך על מה שנאמר בפגישה.

על השלבים התכנוניים אפשר לקרוא במדריך איך בודקים באיזה שלב תכנוני נמצאת הקרקע.

עורך דין ושמאי מטעמכם

זה לא נדיר שמביאים עורך דין ושמאי מטעמכם, אבל חשוב להבין איזה שמאי ואיזה עורך דין. בשני המקצועות יש תחום שנקרא "דיני תכנון ובניה". מאוד חשוב שאנשי המקצוע יתמחו בתחום הזה, אחרת לא יהיה להם את הידע הדרוש.

הבדיקה האחרונה: האם הכסף הזה פנוי לשנים

חברה טובה והצעה טובה לא מספיקות אם הכסף לא מתאים להשקעה בקרקע. עסקת קרקע יכולה לקחת 5 עד 8 שנים עד שרואים את הכסף, ולכן לא משקיעים בה כסף שתצטרכו לפני כן. לפני שחותמים, שאלו את עצמכם שלוש שאלות: האם זה כסף שלא תצטרכו בשנים הקרובות? כמה שנים תוכלו לחכות לו? ומה המטרה שלו?

רשימת הבדיקות המלאה, להדפסה

זו הרשימה המלאה, בשלושה חלקים. אפשר להדפיס אותה ולקחת לכל פגישה עם חברה. המספרים בסוגריים מפנים לסיכונים ברשימה המלאה.

החברה

ותק של 10 שנים ויותר
פרויקטים שהחברה הביאה עד הסוף, ומה היא יכולה להראות עליהם
פרויקטים שהתעכבו הרבה מעבר לצפוי, או שהפסידו כסף, ומה קרה בהם
ביקורות בגוגל
החברה מחזיקה קרקע בפרויקט: לפחות 10% ולא יותר מ-20%
מוסרת גוש וחלקה, הסכם שיתוף ושומה לפי תקן 22, בלי תנאים
לא לוחצת לחתום

ההצעה

הקרקע צהובה בשלוש הוועדות, והחברה מראה את זה בתכניות (1)
כל משקיע מקבל לפחות יחידת דיור שלמה, לפי הצפיפות של היום (2)
הקרקע בבעלות פרטית (3)
החלק שלכם נרשם בטאבו על שמכם (4)
יש הסכם שיתוף (5), והוא הגדול במתחם (6)
אין לחברה או לגורם אחד רוב בהסכם (7)
קבוצת רוכשים, לא קבוצת רכישה (8)
זכויות נוספות הולכות לבעלי הקרקע, בלי הסכם עודפים (9)
כל החלקה בתוך התכנית (10)
בנסח הטאבו: החברה בין הבעלים (11)
תשובה ברורה על מכירה לפני ההשבחה (12)
החברה פועלת להפחתת היטל ההשבחה, והחיסכון עובר לבעלי הקרקע (13)
אין הודעות הפקעה (14)
אם אתם חוששים: עורך דין ושמאי מטעמכם, שמתמחים בדיני תכנון ובנייה

לבדוק את ההצעה יחד

קיבלתם הצעה מחברת קרקעות, או שאתם רק מתחילים להכיר את התחום? את הבדיקה הזו אפשר לעשות יחד. אני מלווה משקיעים בקרקעות, והליווי בחינם.

בפגישה נסביר איך עובדת השקעה בקרקע, מאיפה מגיע הרווח ומה הסיכונים. הפגישה נמשכת כמה שצריך, ואפשר להמשיך לפגישות נוספות. הכי חשוב לי שתצאו עם תמונה ברורה.

בנוסף אוכל להציג לכם פרויקטים רלוונטיים שעונים על כל הסיכונים, בהתאם למטרות שלכם. אפשר לקרוא עוד על מה כולל הליווי ולמי הוא מתאים, ועליי ועל הדרך שלי להשקעה בקרקעות.

השאירו שם וטלפון ואחזור אליכם, או שלחו לי הודעה בוואטסאפ. עוד לא בטוחים? זו רק שיחה, ומקסימום השקעתם כמה שעות ולמדתם את התחום.