השקעה בקרקעות — למה קרקע, ומאיפה מגיע הרווח
אילו שכונות חדשות אתם מכירים שנבנו לאחרונה? אי שם לפני 10 שנים, כשהיה שדה במקום השכונה, מישהו שם רכש כמה מטרים של קרקע, והיום יש לו דירה. כמה הדירה הזאת שווה לדעתכם? ככל הנראה הוא שילם חצי מהשווי שלה, אולי אפילו פחות.
גם אם אתם מרוויחים טוב ועדיין מרגישים שדירה מתרחקת מכם, אתם לא לבד. שוק הדירות בורח, וקשה היום לקנות דירה גם עם משכורת של הייטק. השקעה בקרקעות היא דרך להיכנס לדירה מהצד: לקנות את הקרקע לפני שמותר לבנות עליה, ולהגיע בסוף לדירה בהרבה פחות ממחיר השוק.
היא גם אפיק השקעה מצוין בפני עצמו. בפרויקטים טובים התשואה השנתית יכולה להגיע ל-20%–25%. כמובן שזה לוקח שנים ויש בזה סיכונים, וכן, כולנו שמענו על הבחור שקנה קרקע ונתקע איתה 20 שנה. אבל בהשקעה הזאת, אם עושים אותה נכון, אפשר להרוויח הרבה מאוד. עוד נדבר על כך בהמשך.
במאמר הזה
כדי להבין מאיפה מגיע הרווח, צריך להבין איך מורכב מחיר דירה:
ממה מורכב מחיר של דירה
מחיר של דירה חדשה מורכב מארבעה חלקים: הקרקע שהיא נבנית עליה, עלויות הבנייה, היטלים ומיסים, והרווח של היזם. הנה דוגמה היפותטית לדירה בשווי של 3,000,000 ש"ח.
| רכיב | סכום | חלק מהמחיר |
|---|---|---|
| עלויות בנייה | 1,000,000 ש"ח | כשליש |
| רווח יזמי | 600,000 ש"ח | 20% |
| היטלים ומיסים | 400,000 ש"ח | כ-13% |
| קרקע זמינה לבנייה | 1,000,000 ש"ח | כשליש |
| סך הכול | 3,000,000 ש"ח |
שלושה דברים בולטים בטבלה:
- הרווח היזמי - מי שקונה דירה מקבלן משלם לו כחלק מהמחיר. אם אנחנו רוכשים את הקרקע, אנחנו חוסכים את הרכיב הזה לחלוטין.
- הקרקע בטבלה כבר זמינה לבנייה - כשאנחנו עושים עסקת קרקע, אנחנו קונים קרקע לא זמינה לבניה בשווי נמוך (למשל 300,000 ש"ח). קרקע זמינה לבניה שווה הרבה יותר, בדוגמה שלנו היא שווה מיליון.
- היטלים ומיסים - בפרוקיט שמתנהל טוב, עלויות המיסים על הקרקעות יכולים לרדת דרמטית בכעוד 100,000-200,000 ש"ח
מכאן מגיע הרווח בקרקעות: מההפרש בין קרקע לא זמינה לבניה לבין קרקע זמינה לבניה, ולמי שממשיך עד לדירה גם מהרווח היזמי שהוא כבר לא משלם - אלא מרוויח ממנו, ומהחיסכון בהיטלים ומיסים.
אז איך קרקע ששווה 300,000 ש"ח הופכת לקרקע ששווה מיליון?
השבחת קרקע: איך קרקע חקלאית הופכת לקרקע ששווה הרבה יותר
כל קרקע התחילה מייעוד חקלאי - מה זה אומר? ניתן להשתמש בה רק לשימושים חקלאיים. אם נרצה לבנות עליה בניין נצטרך לשנות את ייעודה למגורים. לתהליך הזה קוראים השבחה, והוא הבסיס של הרווח בעסקאות קרקע. קרקע בייעוד חקלאי לא שווה הרבה כסף, אבל קרקע בייעוד מגורים שווה לא מעט.
תהליך ההשבחה תלוי פרויקט, ויכול לקחת בין 5 ל-8 שנים עד שהקרקע זמינה לבנייה. אך חשוב להבין: תהליך תכנון ארוך לא פוגע ברווח ובתשואות של הפרויקט, ולעיתים להפך. ככל שהתכנון נמשך יותר זמן, הסיכוי להגדלת זכויות משמעותית יותר גובר - עוד על כך בהמשך.
לאחר שהקרקע זמינה לבנייה, מבצעים פיתוח על הקרקע, מכרז קבלנים ומכרז בנקים מלווים. ולאחר מכן מתחילים לבנות.
דוגמה לפרויקט - חדרה, מתחם 25 (שדות חדרה): ב-2018 התחיל תהליך ההשבחה ונגמר ב 2026. מי שקנה ב 2018 מחזיק היום בקרקע מושבחת. הבנייה צפויה להתחיל בשנים הקרובות, ובעוד כמה שנים השכונה תעמוד שם.
את כל הדרך, מהשדה ועד קרקע זמינה לבנייה, פירטתי במדריך איך קרקע חקלאית הופכת לזמינה לבנייה, שלב אחר שלב. וכשהקרקע כבר זמינה לבנייה, מגיעה ההחלטה הגדולה: מוכרים, או ממשיכים לדירה?
שתי דרכים לממש את הרווח: למכור, או להמשיך לדירה
כדי לראות את ההבדל, ניקח שני אנשים שקנו בדיוק את אותה קרקע, עם מטרות שונות. כמובן שזו דוגמה היפותטית כדי להראות כיוון, המספרים גסים ומעוגלים.
רון: מוכר כשהקרקע זמינה לבנייה
רון רוצה להגיע להשבחה ולמכור. הוא קונה קרקע ב-300,000 ש"ח, כולל כל ההוצאות הנלוות. אחרי 6 שנים הקרקע זמינה לבנייה והשווי שלה עולה ל-1,000,000 ש"ח לפני מיסים.
רון מוכר את הקרקע לקבלן של הקבוצה. ומשלם מס שבח (המס על הרווח ממכירת הקרקע) בסכום של 175,000 ש"ח. הוא נשאר עם 825,000 ש"ח.
התוצאה: פי 2.75 על הכסף שלו בתוך 6 שנים. רון עשה תשואה שנתית של כ-22% ברוטו (או 18% נטו).
מעין: ממשיכה לדירה
מעין קונה את אותה קרקע באותו מחיר: 300,000 ש"ח, כולל ההוצאות הנלוות. אחרי 6 שנים כשהקרקע זמינה לבנייה, היא מחליטה להמשיך. בשלב הזה יש היטל ההשבחה כ-200,000 ש"ח, ועוד הוצאות פיתוח על הקרקע והוצאות משפטיות כ-100,000 ש"ח. הקבוצה בוחרת קבלן ובנק מלווה, ועלות הבנייה של הדירה שלה הם 1,000,000 ש"ח. זאת אומרת שסך ההוצאות הנוספות - 1,300,000 ש"ח.
כאן נכנס היתרון של קרקע שכבר זמינה לבנייה: אפשר לקחת עליה משכנתא. מעין מממנת במשכנתא את הבנייה, את ההיטל ואת עלויות הפיתוח, 1,300,000 ש"ח בסך הכול. הבנייה לוקחת עוד 5 שנים.
מה קרה כאן? מעין שילמה 300,000 ש"ח בתחילת הדרך, ועוד 1,300,000 במשכנתא. כלומר 1,600,000 ש"ח על דירה ששווה 3,000,000. את הרווח היזמי מהטבלה למעלה היא חסכה לגמרי, כי היא זו שבנתה. זה חישוב גס, בלי ריבית על המשכנתא ובלי אינפלציה על שווי הדירה ב 11 שנים, אבל הכיוון ברור. (סביר שבפרק הזמן הזה שווי הדירה כבר יהיה מעל ל 4 מיליון לפי אינפלציה של 3% בשנה).
| רון | מעין | |
|---|---|---|
| המטרה | למכור כשהקרקע זמינה לבנייה | להגיע לדירה |
| השקעה בהתחלה | 300,000 ש"ח | 300,000 ש"ח |
| כמה זמן | 6 שנים | 11 שנים |
| תשלומים בדרך | מס שבח, 175,000 ש"ח | היטל, פיתוח, הוצאות משפטיות ובנייה, 1,300,000 ש"ח במשכנתא |
| בסוף | 825,000 ש"ח ביד | דירה ששווה 3,000,000 ש"ח, עם משכנתא של 1,300,000 ש"ח |
איזו דרך טובה יותר? אף אחת מהן. רון רצה כסף ביד אחרי כמה שנים, מעין רצתה דירה, ואותה קרקע שירתה את שניהם. אם אתם מתלבטים דווקא בין קרקע לבין דירה להשקעה, ההשוואה המלאה נמצאת במאמר קרקע או דירה להשקעה — מה מתאים למטרה שלכם. ואם המספרים האלה נשמעים טובים מכדי להיות אמיתיים, זה בדיוק הזמן לדבר על השם הרע של התחום.
אם זה כל כך טוב, למה לתחום יש שם רע?
תחום הקרקעות שנוי במחלוקת, ויש לזה סיבות. גם אני הגעתי אליו עם החשד הזה, והחלטתי ללמוד אותו לעומק ולהבין את הסיכונים לפני שהשקעתי. עם הזמן הבנתי שהרבה מהבעיה נמצאת במי שמוכר את הקרקע.
הסיבה הראשונה היא מקצועיות החברה. התהליך בקרקעות מקצה לקצה יכול לקחת 10 שנים ויותר. חברה שמשווקת קרקעות וקיימת פחות זמן מזה כנראה עוד לא סיימה אפילו פרויקט אחד. כלומר, היא עדיין לומדת ועושה טעויות. יש המון חברות כאלה, ובגלל חוסר מקצועיות המשקיעים שלהן נפגעים. במקרה הגרוע יותר, החברות יודעות בדיוק מה הן עושות, ומנצלות את המשקיעים שלהן כדי להרוויח יותר. לצערי, הרגולציה על קרקעות בישראל לא מספיק טובה: כל אחד יכול לקנות שטח, למכור אותו למשקיעים ולקרוא לעצמו יזם.
ומה עם הבחור שנתקע עם קרקע 20 שנה? מקרים כאלה באמת קורים, והם חלק מהסיבה לשם הרע. אבל הרבה מהם אפשר היה לזהות מראש עוד לפני שמשקיעים. ולא, לא צריך להפוך למומחים לתכנון ובנייה בשביל זה. השאלה שכדאי לשאול היא לא "האם הקרקע הזאת טובה", אלא "האם החברה שבחרה אותה יודעת מה היא עושה". חברה מקצועית יודעת אילו קרקעות באמת בדרך לבנייה ואילו רק נשמעות טוב. חברה שעוד לומדת תטעה בדיוק שם.
אז איך עושים את זה נכון? מחפשים חברה ותיקה, שסיימה פרויקטים מקצה לקצה ויש עליה ביקורות טובות. בודקים איזה פרויקטים היא סיימה, והאם היו פרויקטים שלא צלחו. עדיף חברה שמשקיעה בעצמה באותן קרקעות שהיא מציעה למשקיעים, כי אז יש לה אותו אינטרס כמו שלכם: שהפרויקט יצליח. ובעיקר, לא מסתמכים על הסיפור שמוכרים לכם, אלא בודקים. כשעושים את זה נכון, אפשר לצמצם מאוד את הסיכונים. עוד על כך אפשר לקרוא בעמוד איך לבדוק קרקע לפני השקעה.
ולשם הרע יש יתרון להשקעה בקרקע: הוא מוריד את מחיר הכניסה. קרקע שעוד לא זמינה לבנייה נמכרת בזול, אבל ברגע שמותר לבנות עליה, היא הופכת לחלק ממחיר של דירה, והמחיר שלה בהתאם. זוכרים את רון? הקרקע שלו עלתה מ-300,000 למיליון. זה הפער שמאפשר בתחום תשואות גבוהות מאוד. ויש בזה משהו אירוני: את השם הרע יצרו החברות הלא מנוסות, ומי שנהנה ממנו הם המשקיעים של החברות המנוסות. כלומר, אם הצלחתם להגיע לחברה ותיקה ואמינה, ולפרויקט בעל פוטנציאל טוב, הרווחתם מכל הכיוונים.
מה עוד יכול לשפר את התוצאה
בדוגמאות של רון ומעין הרווח מגיע בעיקר מההשבחה עצמה. אבל יש עוד גורם שיכול להגדיל אותו שלא נכלל בדוגמאות - הגדלת הזכויות בקרקע.
דמיינו שקניתם קרקע שנותנת לכם זכות לדירה אחת, וכשהתוכנית מאושרת יש לכם זכויות לדירה וחצי. זה נקרא הגדלת צפיפות וזה קורה לא מעט: הביקוש לדירות רק עולה, השטחים לבנייה מוגבלים, ולכן מעדכנים תוכניות ישנות כך שייבנו בהן יותר דירות. בחדרה למשל, התוכנית שאושרה ב-2026 הגדילה את הזכויות ב-54%, ומי שרכש זכות לדירה ב-2018 בכ-200,000 ש"ח מחזיק היום בקצת יותר מזכות וחצי לדירה בשווי מוערך של כ-1,460,000 ש"ח לפני מס. זה הגורם המשמעותי ביותר לרווחים בקרקעות. הגדלת הזכויות זהו הליך מאוד נפוץ, אך גם אם זה קורה לא מעט, לא בונים על זה עסקה. עסקה טובה צריכה להשתלם גם בלי הגדלה.
בנוסף יש עוד גורמים שיכולים להפחית עלויות במאות אלפי שקלים, כמו הפחתת היטל השבחה ותשלומי מיסים פחותים.
כמובן שכל אלו נתונים בידי המקצועיות של החברה היזמית שדרכה רכשתם.
למי מתאימה השקעה בקרקעות
השקעה בקרקע לא מתאימה לכולם. היא יכולה להתאים לכם אם:
- יש לכם 300,000 ש"ח ומעלה להשקעה.
- אתם יכולים לחכות. בדרך כלל עוברות 5 עד 8 שנים עד שהקרקע זמינה לבנייה, ועוד כמה שנים אם ממשיכים לדירה.
- אתם רוצים להגיע לדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, או מחפשים השקעה בתשואה טובה.
אם אתם רוצים להמשיך ללמוד, המקום הבא הוא המדריך המלא להפשרת קרקע, שמסביר את הדרך מהשדה ועד קרקע זמינה לבנייה, שלב אחר שלב.
ואם אתם רוצים לבדוק אם השקעה בקרקע מתאימה למטרות שלכם, אפשר לקבוע פגישה. נעבור יחד על התהליך בצורה מסודרת, על הסיכונים ואיך מתמודדים עם כל אחד מהם, ונוודא שהבנתם הכל לפני שאתם מחליטים משהו. הליווי הוא ללא עלות וללא התחייבות לכלום, זהו המקום בשבילכם להבין האם זאת ההשקעה שמתאימה לכם. על מה שקורה בפגישה ואחריה אפשר לקרוא בעמוד מה כולל הליווי בהשקעה בקרקעות.
רוצה ללמוד עוד על קרקעות? או למצוא קרקע להשקעה?
יצירת קשרשיחת היכרות על השקעה בקרקעות
נדבר על המטרות שלכם, התהליך בקרקעות ועל הסיכונים, ונבדוק יחד אם התחום מתאים לכם. בלי עלות ובלי התחייבות.
או השאירו פרטים
תודה, קיבלתי את הפרטים.
אחזור אליכם בהקדם! אם תרצו לכתוב לפני כן אפשר גם בוואטסאפ.
עוד לא בטוחים? מקסימום השקעתם שיחה אחת והרווחתם קצת ידע על קרקעות.
הליווי לא עולה לכם כסף. את הקרקע קונים מהחברה שמשווקת אותה, והיא משלמת לי רק אם תחליטו להשקיע. מחיר הקרקע לא מושפע מכך שהגעתם דרכי. איך אני מתוגמל
הפרטים ישמשו רק כדי לחזור אליכם. מדיניות הפרטיות